内装解体・原状回復・スケルトン工事の違い

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内装解体・原状回復・スケルトン工事の違いとは

オフィスや店舗の移転や閉店などに伴い、借りていた物件を引き払う際には、物件を入居時の状態の戻すのが通常です。
この時によく使われるのが「原状回復」という言葉ですが、その他に「内装解体」や「スケルトン工事」などといった言葉もよく聞かれます。
これらの言葉は、それぞれどう違うのでしょうか。詳しい内容についてはよく分からないという人がほとんどでしょう。
そこで今回は、「内装解体」「原状回復」「スケルトン工事」「原状復帰」の意味の違いについて、詳しく解説していきます。

1.スケルトン工事とは

スケルトン工事とは、間仕切りや天井、床と言った内装工事で造作された全てのものを解体・撤去するだけでなくエアコンや電気配線、排気ダクトなど全ての設備も取り外し、建物の構造体以外何もない状態に戻すことを言います。

鉄筋コンクリートのビルであれば、いわゆるコンクリート打ちっぱなしの状態がこれにあたります。余計なものが一切取り払われ、文字通り骨組みだけになった状態から、スケルトンと呼ばれています。またスケルトンにする工事は「スケルトン工事」「スケルトン戻し」「スケルトン仕上げ」などと呼ばれることもあります。

詳しくは後述しますが、原状回復工事や内装解体とは大きく違い、物件のものを全て解体し撤去するのがスケルトン工事となります。

2.原状回復工事とは

原状回復工事とは、借主が物件を借りた時の状態まで戻して返却する工事を言います。つまり「借入時の状態に戻す」のが原状回復工事となります。
つまり上記のように物件を借りた時の状態がスケルトンであった場合は、スケルトン状態に戻すのが原状回復工事となり、床や壁がある状態で借りた場合には借りた状態に戻すのが原状回復工事となります。

原状回復は上記に記載したスケルトン工事と同一視されやすくなっていますが、実際には上記のような違いがあります。

飲食店や美容室などの店舗を借りる場合には一般的に床や壁、天井などがないスケルトンの状態で借りることがほとんどです。
そのため店舗を返却する際にはスケルトン工事＝原状回復工事となるのが一般的です。

一方、オフィスや事務所と言った物件を借りる際にはスケルトン状態ではなく床や壁、天井がすでにオフィス仕様となっている場合がほとんどです。そのためオフィスや事務所と言った物件の原状回復工事の場合には店舗と違い、借りた時の状態であるオフィス仕様の状態に戻す原状回復工事となるのが一般的でスケルトン工事となることはあまりありません。

物件によって原状回復の内容に違いがあることもありますので、契約時にしっかりと確認することが重要です。

ちなみに原状回復は法律で定められた義務となっています。民法545条1項によると、借主は物件の返却時、新設・増設したものは全て撤去し、貸主と契約を結んだ当時の状態にまで戻さなければなりません。

3.内装解体とは

内装解体工事とは上記で紹介したスケルトン工事や原状回復工事をするにあたり、造作した物などを解体し撤去する作業のことを指します。
そのためオフィスであれば間仕切りなどの造作物を解体し撤去することが内装解体工事となり、店舗であればカウンターや床などを解体し撤去する工事が内装解体工事となります。

また、こうした内装解体工事は、契約満了や退去時など、借主が何らかの理由で物件を引き払う場合にのみに行われるだけでなく、会議室の間仕切りを撤去し社員のいるフロアを広くしたい場合や、店舗の一部を改装しレイアウトを変更したい場合などにも行われます。

そのため上記で紹介したスケルトン工事や原状回復工事とは大きく意味が違った言葉となります。

4.原状回復と原状復帰の違いとは

一般的に使われている「原状回復」の他に、「原状復帰」という言葉が使われる場合もあります。両者は実質的に同じ作業を指す言葉ですが、業界によってどちらの言葉を使うかに違いがあります。簡単に言うと、「原状復帰」は建設用語で、「原状回復」は法律用語になります。
そのため厳密には、話題が法律上のものか建設上のものかで、使われる言葉が変わってきます。
しかし、使い分けにより混乱が生じる場合もあり、できればどちかに統一した方が望ましいでしょう。この場合は、良く知られている「原状回復」の方に統一した方が無難です。

なお、「現状回復（復帰）」という表記は間違いで、どちらの場合も「原状」が正しい表記となっています。「原状」が初めにあった状態を指す言葉なのに対し、「現状」は文字通り現在の状態を指しており、言葉の意味において「原状」の方が正しいと言えます。
また、原状回復は元々工場に対して行われたもので、その場合は更地に戻すことがほとんどでした。そこで「原っぱ」の意味も含めた「原状」という言葉が当てられるようになった、という説もあります。
いずれにしても、内装解体やスケルトン工事を含めた原状回復工事は、貸主側の義務となっています。できるだけトラブルを起こさないよう、前述のようになるべく早い段階から、回復範囲などについてしっかり把握しておくことが大切です。

5.居抜き物件の注意点

オフィスや事務所と言った物件ではあまりみられませんが、店舗の居抜き物件の場合には注意が必要です。

居抜き物件は借りた時の状態に戻して返却するのが言葉通りの原状回復ですが、契約書に「スケルトンで返却する」などと書かれている場合も多く見られます。その場合には、居抜きで借りた状態に戻すのではなく壁や床などが一切ないスケルトンの状態にして返却する必要があります。そのため、返却前にこれについて確認しておくのはもちろん、契約時にもしっかり把握しておくことが必要です。

もちろん、契約書などにそのような記載がなければ言葉通りに居抜きの状態に戻す原状回復工事と思って間違いはありませんが、場合によっては管理会社と認識の違いが生まれる可能性があるため、やはり退去時には解体工事を行う前に確認しておく必要があります。

6.まとめ

上記で紹介したようにスケルトン工事とは何もない状態に戻す工事の事を指します。
一方、原状回復工事は借りた状態に戻すための工事のことを指し、借りた状態がスケルトンであれば原状回復工事＝スケルトン工事となります。
そして内装解体とは原状回復やスケルトン工事のために内装を解体する作業のことを指すと言った違いがあります。

非常に似ているため混同してしまいがちですが、それぞれ意味に違いがあるため使い方を間違えてしまうと退去時に管理会社などと認識の違いが生まれトラブルとなる可能性がありますのでしっかりと使い分けるようにしましょう。

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