原状回復のA工事、B工事、C工事の違い

3種類の原状回復工事（A工事、B工事、C工事の違い）

1.A工事

テナント契約をする際、借主側は借りている物件を、基本的に入居前の状態に戻して返却する義務があります。これを「原状回復義務」といい、入居にともなって新たに設置・変更された設備は、貸主側の負担によって撤去しなければいけません。また、借主側の不注意などによって損耗が生じた箇所も、原状回復工事を行う必要があります。
原状回復工事を行うにあたっては、3種類の工事区分（A工事、B工事、C工事）が関係してきます。これらの工事は、貸主側と借主側、それぞれの責任が生じる場所や、設備の区分に従って行われることになります。原状回復の必要がある場合、その箇所がどの区分に属するかによって、誰が費用を負担するか、また、どの工事業者を指定するかに違いが生じるのです。3種類の工事の違いを知っておくことは、現状回復工事をする際大変役立ちます。
A工事（甲工事とも言う）とよばれる工事は、建物のオーナーの資産になる場所（ビル全体や共用通路の床・壁など）や設備（空調・防災設備など）に対し行われるもので、費用の負担は貸主側に義務があります。また、工事業者の指定や発注も、貸主側の責任で行われます。
したがって通常であれば、テナント退去時の原状回復工事においては、借主側に甲工事の負担は生じません。しかし、場合によっては、借主側に費用負担の義務が生じることもあります。例えば、借主側が誤って共用部分の床などを傷つけてしまった場合（特別損耗の場合）は、貸主側から修理費用を請求されることもありえます。

2.B工事

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B工事（乙工事とも）は、壁や天井、空調設備や防災設備、照明器具などについて、テナント側の希望によって元の状態から変更を加えたり、増設・移設したりする工事のことです。建物の安全や構造に関わる工事は、この区分に含まれます。A工事と違い、費用の負担はテナント側となりますが、工事業者の指定は貸主側によって行われます。
例えば、テナント側がパソコンなどの機器を多く使用するのにともなって、電気容量の増設が必要な場合や、テナントの室内をさらに細かく区切り、消防設備の増設が必要になった場合、また、標準仕様のドアを、テナント側の希望で別の物に変更するといった場合の工事が、これにあたります。
こうした工事は借主側の要望や責任で行うもののため、原状回復工事においては乙工事が主体になります。一方、工事業者については、前述のように貸主側が指定する業者が行うことになります。これは、建物の構造を良く知る業者を選ぶことによって、不慮の事故やトラブルを減らすことが比較的容易になるためです。しかし、現状回復工事の発注については、費用を負担する借主側が行う必要があります。

3.C工事

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C工事（丙工事）は、テナントの資産に分類される設備や品物に対して行われる工事のことで、当然テナントが費用を負担することになります。B工事との違いは、工事業者の指定も、テナント側が行うという事です。具体的な例としては、入居後に行われる内装工事がこれにあたります。また、電話線やLANケーブルの配線工事や、内装をリニューアルするために、床材やクロス、照明器具などを撤去する工事なども、C工事にあてはまります。
この工事もまた、原状回復工事に関連してきます。入居後に行った内装工事は、退去時には解体し、原状回復しなければいけません。これももちろん、C工事にあたります。具体的には、オフィスの間仕切りや照明、店舗のカウンターやキッチンを解体して原状回復する工事などが、例として挙げられます。
原状回復工事の際は、乙工事として見積もりが出されたものの中にも、丙工事として行うことができるものが含まれる場合もあります。こうしたものは、工事の費用削減にも関わって来るので、気をつけたほうがよいでしょう。

4.注意点

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原状回復工事を行うにあたっては、上記の3種類の工事の違いを、きちんと理解しておくことが大事です。例えば、本来A工事であるはずの共用廊下の床や壁部分の工事が、B工事として見積もりに含まれているなどの場合もあり得ます。こうしたときは、どういった理由でそうなっているのか、しっかり確認しておくべきでしょう。
また、実際の原状回復工事においては、どの箇所がどの工事区分にあたるのかという判定は、そう簡単ではありません。例えば、テナントと共用廊下とを隔てる扉が劣化し、修理の必要がある場合、テナント側とオーナー側、どちらに修理費用の負担義務があるかというのは、場合によって違います。3種の工事の分け方を決める「工事区分表」というものがありますが、この区分表は、各ビルによって内容が異なるのです。ですから、判断が難しい場所の場合、この工事区分表を見て確認することが必要になります。区分表は入居契約に記載されていますから、原状回復の際は注意しておきましょう。
原状回復工事では比較的トラブルが起こりやすくなりますが、中でもよくあるのが、オーナー側が指定した工事業者の請求する、費用についてです。原状回復の経験のない借主の場合、その金額が妥当かどうか、判断に迷うということもあるでしょう。そこで、前述のように乙工事でなく丙工事としてできるものを見分けることで、工事のコストを抑えられる場合もあります。こうしたことからも、3種の工事区分については、しっかり理解しておく必要があります。

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